Spis treści
Czy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe?
Świadectwo charakterystyki energetycznej zyskało na znaczeniu w kontekście prawnym, w dużej mierze za sprawą regulacji Unii Europejskiej. W Polsce wymóg ten obowiązuje od 28 kwietnia 2023 roku. Zatem, w jakich konkretnych przypadkach okazuje się ono niezbędne?
Przede wszystkim wtedy, gdy planujesz sprzedać lub wynająć budynek, jego wyodrębnioną część lub samodzielny lokal. Niezależnie od tego, czy chodzi o sprzedaż, czy o wynajem, ten certyfikat energetyczny jest obligatoryjny. Krótko mówiąc, stanowi on istotny element każdej transakcji związanej z nieruchomościami. Aktualne regulacje nakładają obowiązek posiadania takiego świadectwa w zasadzie na każdy budynek.
Kto musi posiadać świadectwo energetyczne?
Obowiązek posiadania świadectwa energetycznego spoczywa na:
- właścicielach budynków lub ich wydzielonych części,
- zarządcach nieruchomości,
- osobach posiadających spółdzielcze własnościowe, jak i lokatorskie prawo do mieszkania.
Inwestor, po zakończeniu budowy, ma obowiązek dołączenia świadectwa energetycznego albo do zawiadomienia o zakończeniu prac budowlanych, albo do wniosku o uzyskanie pozwolenia na użytkowanie – jest to wymóg wynikający z przepisów prawa. Dodatkowo, przy sprzedaży nieruchomości konieczne jest przekazanie świadectwa charakterystyki energetycznej nabywcy.
Kiedy świadectwo energetyczne jest wymagane?
Świadectwo energetyczne odgrywa zasadniczą rolę, szczególnie w kontekście obrotu nieruchomościami. Musimy je posiadać planując:
- sprzedaż budynku,
- sprzedaż jego wyodrębnionej części,
- sprzedaż lokalu.
Dokument ten jest również wymagany przy zawieraniu umowy najmu. Właściciel jest zobowiązany przekazać aktualne świadectwo charakterystyki energetycznej osobie kupującej nieruchomość lub przyszłemu najemcy, w momencie finalizowania transakcji. Co więcej, inwestorzy, którzy oddają nowo wybudowany budynek do eksploatacji, również nie mogą się bez niego obejść – świadectwo to należy dołączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub, w alternatywnym przypadku, do wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie obiektu.
Kiedy właściciele domów muszą posiadać świadectwo energetyczne?
Od 28 kwietnia 2023 roku właściciele domów jednorodzinnych są zobowiązani do posiadania świadectwa energetycznego, obalając wcześniejsze, błędne przekonanie o terminie 1 kwietnia 2024 roku. Planując sprzedaż lub wynajem swojej nieruchomości, konieczne jest posiadanie aktualnego dokumentu charakterystyki energetycznej budynku.
Jakie są wyjątki od obowiązku posiadania świadectwa energetycznego?
Prawo precyzyjnie określa sytuacje, w których świadectwo energetyczne budynku nie jest wymagane. Istnieją pewne ściśle określone wyjątki, dzięki którym nie zawsze musimy się nim przejmować. Świadectwo energetyczne nie będzie potrzebne dla:
- domów i mieszkań, które są zamieszkiwane jedynie przez krótki okres w roku – krócej niż cztery miesiące,
- budynków, które wykorzystujemy wyłącznie na własny użytek, bez zamiaru sprzedaży czy wynajmu,
- obiektów objętych ochroną konserwatorską,
- małych budynków o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²,
- budynków gospodarczych w gospodarstwach rolnych, które służą wyłącznie celom gospodarczym, a nie są przeznaczone do zamieszkania,
- niewielkich, wolnostojących domów jednorodzinnych, których powierzchnia nie przekracza 70 m².
Jeśli więc z nieruchomości korzystamy sporadycznie, ten obowiązek nas nie dotyczy. W przypadku budynków objętych ochroną konserwatorską priorytetem jest zachowanie historycznego charakteru budynku. Warto też pamiętać o domach jednorodzinnych, których powierzchnia nie przekracza 70 m², także nie muszą posiadać świadectwa energetycznego.
Jakie informacje zawiera świadectwo charakterystyki energetycznej?
Świadectwo charakterystyki energetycznej to szczegółowa analiza zużycia energii przez budynek lub jego wydzieloną część. Ten dokument precyzuje zapotrzebowanie energetyczne na potrzeby:
- ogrzewania,
- wentylacji,
- klimatyzacji,
- podgrzewania wody,
- oświetlenia.
Świadectwo prezentuje roczne wskaźniki zapotrzebowania na energię, w tym energię pierwotną (EP), wyrażoną w kWh/(m²·rok), która uwzględnia straty związane z wydobyciem i przetwarzaniem paliw. Kolejnym wskaźnikiem jest energia końcowa (EK), także w kWh/(m²·rok), obrazująca faktyczne zużycie energii dostarczanej do budynku. Świadectwo zawiera również informację o energii użytkowej (EU), w kWh/(m²·rok), odnoszącej się do energii niezbędnej do zaspokojenia potrzeb bytowych, takich jak ogrzewanie czy oświetlenie. Ponadto, w dokumencie znajdziemy dane dotyczące emisji CO2, co pozwala ocenić wpływ budynku na środowisko naturalne, a także informacje o efektywności energetycznej w porównaniu z innymi budynkami. Świadectwo uwzględnia charakterystykę systemów ogrzewania i klimatyzacji oraz informuje o potencjalnym wykorzystaniu odnawialnych źródeł energii. Dzięki zawartym w nim szczegółowym danym, możliwe jest zidentyfikowanie obszarów wymagających poprawy w celu redukcji zużycia energii i emisji gazów cieplarnianych.
Jak uzyskać świadectwo charakterystyki energetycznej?
Aby uzyskać świadectwo charakterystyki energetycznej, warto nawiązać kontakt z certyfikowanym audytorem. Taki specjalista powinien dysponować odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi, które pozwalają mu na sporządzanie i wystawianie tego typu dokumentów. Następnie, analizując dokumentację techniczną budynku oraz przeprowadzając dokładną wizję lokalną, audytor rzetelnie przygotowuje świadectwo. Może ono mieć formę papierową lub elektroniczną, przy czym każda z nich wymaga ważnego podpisu – własnoręcznego, zaufanego lub kwalifikowanego podpisu elektronicznego. Ten ostatni gwarantuje autentyczność dokumentu i jego zgodność z obowiązującymi przepisami, dlatego też dokument pozbawiony podpisu jest uznawany za nieważny.
Ile kosztuje świadectwo energetyczne?
Koszt uzyskania świadectwa charakterystyki energetycznej jest zmienny i zależy od kilku czynników, takich jak:
- wielkość nieruchomości – im większa, tym wyższa cena,
- lokalizacja nieruchomości,
- stopień skomplikowania analizy energetycznej,
- dostępność i kompletność dokumentacji technicznej budynku – jej brak może wydłużyć pracę certyfikatora,
- cenniki poszczególnych audytorów – różnią się w zależności od rejonu Polski.
Warto porównać oferty z Twojej okolicy, aby znaleźć najkorzystniejszą. Przykładowo, za świadectwo dla mieszkania zapłacisz zazwyczaj od 200 do 600 zł. W przypadku domów jednorodzinnych ceny startują od około 500 zł, ale mogą przekroczyć nawet 1000 zł, szczególnie jeśli budynek jest bardziej złożony. Budynki komercyjne, ze względu na swoją specyfikę i skomplikowaną konstrukcję, generują jeszcze wyższe koszty audytu. Ostatecznie, cena odzwierciedla nakład pracy audytora, a skomplikowane obliczenia i duża powierzchnia nieruchomości z pewnością wpływają na czas potrzebny do sporządzenia świadectwa.
Jakie są konsekwencje braku świadectwa energetycznego?
Brak aktualnego świadectwa charakterystyki energetycznej może przysporzyć kłopotów, narażając na konsekwencje prawne i finansowe. Zlekceważenie obowiązku jego posiadania bywa kosztowne – grzywna za brak tego dokumentu, wynikająca z obowiązujących przepisów, może sięgnąć nawet 5000 zł. Odpowiedzialność za posiadanie świadectwa spoczywa na właścicielu lub zarządcy danego budynku. Należy pamiętać, że przy sprzedaży lub wynajmie nieruchomości konieczne jest przekazanie ważnego certyfikatu energetycznego nowemu nabywcy lub najemcy. Zaniechanie tego obowiązku również wiąże się z potencjalnymi problemami, podobnie jak brak świadectwa podczas sporządzania aktu notarialnego. Krótko mówiąc, oszczędności pozorne wynikające z braku działania w tym zakresie, mogą okazać się bardzo drogie.
Jakie zmiany wprowadzono w ustawie dotyczącej świadectw energetycznych?
Nowelizacja Ustawy o charakterystyce energetycznej budynków już obowiązuje, wprowadzając istotne modyfikacje, które mają poprawić efektywność energetyczną budynków w naszym kraju. Przede wszystkim, zmiany te:
- rozszerzają zakres obowiązkowych świadectw energetycznych,
- wprowadzają bardziej rygorystyczne kontrole systemów grzewczych i klimatyzacyjnych.
Wszystko to po to, by realnie wpłynąć na poprawę jakości powietrza, którym oddychamy, oraz istotnie zredukować ilość energii zużywanej w budynkach. Krótko mówiąc, ta ustawa ma przynieść korzyści zarówno dla środowiska naturalnego, jak i dla domowych budżetów Polaków.